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新型城鎮化背景下的小產權房問題探析

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新型城鎮化背景下的小產權房問題探析

作者:馬珣

來源:《卷宗》2016年第07期

摘要:當前城市房價仍居高不下,促使小產權房遍地開花,盡管與現行法律相違,但其

發展如火如荼,由于其牽涉的利益關系錯綜復雜,越來越引起社會的關注。為解決這一問題,本文從介紹小產權房的概念及其分類,分析其現實發展狀況及存在的問題,并提出相應路徑,以期對這一問題提供可操作的適當的解決方案,化解社會矛盾,促進社會和諧。

關鍵字:小產權房;城鄉二元化;分類處置;利益均衡

1 小產權房概述

(一)小產權房概念

其實一直以來“小產權房”并不是一個傳統的法律術語,它只是媒體和學者們一個約定俗成的概念。有學者認為“小產權房”在現行法下的實質是“無產權房”。事實上,購買所謂“小產權房”的人僅能取得鄉鎮政府頒發的鄉鎮房屋所有權證書或者由村民委員會頒發的房屋所有權或使用權證,并不能依法獲得由縣級以上房產管理部門頒發的房屋所有權證和土地使用權證。也有學者認為小產權房是一種特殊的部分產權房或是不完全產權房,由此分析了完全產權房與部分產權房的區別,分析得出小產權房是一種特殊的部分產權房,其不能在法律上行使對國有土地的使用權和房屋的所有權,只能在經濟上行使對房屋的狹義所有權和使用權盡管目前小產權房的定義各家各持一端,并未形成統一,但可歸納分析出其具有三個關鍵內容:第一,小產權房所依附土地的性質都是農村集體土地;第二,房屋建設未辦理合法審批程序;第三,房屋沒有完整的所有權,故而也未能獲得由國家頒發的房地產權屬證明,不能得到法律的完全保護。

(二)歷史背景

小產權房問題的產生是隨著時間變化而不斷演化的。20世紀80年代,深圳市就已經出現了小產權房,即一些城中村通過在集體土地上建造房屋來出租,甚至有一些農民在其宅基地上建造高層建筑來對
外出租。隨著時間的推移,一些城中村的集體土地上建造的房子就成為了小產權房。小產權房的產生有其深刻的經濟、社會和政策制度背景。首先,從經濟方面來看,小產權房為滿足無力購買商品房而有住房需求的人提供了一種選擇,為外出務工人員承租住房提供了一種選擇,也為偏好城市郊區居住環境的人們提供了一種選擇,更為一些具有生產性功能的經濟活動提供了必要的場所。所以在多元化的需求背景下,小產權房的需求越來越強勁。另一方面,從小產權房的供給來看,在共享性的分利機制下,農民村集體、基層政府、開發商和小產權房的購買者都會受到利益驅動去開發小產權房。小產權房可以說是供需兩旺。其次,從社會背景來看,隨著城市化的推進以及住房市場化改革的深入,越來越多的人由于收入原因和居住質量原因選擇購買小產權房。當小產權房的規模達到一個數量級后,政府開始給予了關

小產權房問題的產生是隨著時間變化而不斷演化的。20世紀80年代,深圳市就已經出現了小產權房,即一些城中村通過在集體土地上建造房屋來出租,甚至有一些農民在其宅基地上建造高層建筑來對外出租。隨著時間的推移,一些城中村的集體土地上建造的房子就成為了小產權房。小產權房的產生有其深刻的經濟、社會和政策制度背景。首先,從經濟方面來看,小產權房為滿足無力購買商品房而有住房需求的人提供了一種選擇,為外出務工人員承租住房提供了一種選擇,也為偏好城市郊區居住環境的人們提供了一種選擇,更為一些具有生產性功能的經濟活動提供了必要的場所。所以在多元化的需求背景下,小產權房的需求越來越強勁。另一方面,從小產權房的供給來看,在共享性的分利機制下,農民村集體、基層政府、開發商和小產權房的購買者都會受到利益驅動去開發小產權房。小產權房可以說是供需兩旺。其次,從社會背景來看,隨著城市化的推進以及住房市場化改革的深入,越來越多的人由于收入原因和居住質量原因選擇購買小產權房。當小產權房的規模達到一個數量級后,政府開始給予了關

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